Quốc hội bấm nút thông qua nhiều đạo luật quan trọng về đất đai, lần đầu tiên mở cửa cho người nước ngoài mua nhà, tình hình giao dịch khởi sắc trở lại, hoạt động M&A dự án sôi động

1. Thị trường thoát đáy

So với những năm trong khủng hoảng, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực rõ nét. Thị trường văn phòng ổn định trở lại với số lượng diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh, tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng bất động sản nhà ở tăng cao.


Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014 lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước đạt trên 13.000 căn, tại Tp.HCM khoảng 9.000 căn (đây là con số do chủ đầu tư công bố, chưa kể giao dịch ở thị trường thứ cấp trong dân).

Vì thế, tồn kho bất động sản đang trên đà giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm ngoái nhưng tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 77,8 nghìn tỷ. Số lượng căn hộ còn tồn tại Tp.HCM khoảng trên 6.000 căn và tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn.




Cũng theo Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao nhất từ 2011 đến nay, hiện đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ.






Bên cạnh đó, giá bất động sản đã ổn định, không còn hiện tượng giảm giá như những năm trước. Thậm chí, ở một số dự án “nóng”cục bộ ở các thành phố lớn như trung tâm Hà Nội, Tp.HCM giá bán còn có hiện tượng tăng từ trên dưới 10% tùy từng dự án.


Đó là những dấu ấn nổi bật đối với toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2014. Qua đó, đánh dấu một năm với nhiều diễn biến tích cực sau nhiều năm thị trường rơi vào khủng hoảng, suy thoái. Năm 2014 bất động sản được các chuyên gia đánh giá là đã thoát “đáy” và đang tích lũy để bước vào chu kỳ mới.






2. Lần đầu tiên mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà






Với 77,46% đại biểu Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, trong đó, lần đầu tiên Việt Nam mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Luật có hiệu lực từ 1/7/2015.






Qua đó, người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào VN là được mua và sở hữu nhà ở. Số lượng tối đa là 30% tổng số căn hộ trong tòa chung cư, 250 căn nhà trong KĐT có quy mô tương đương 1 phường. Thời hạn sở hữu 50 năm. Người nước ngoài còn được mua bất động sản để kinh doanh lại, được phép kinh doanh nghĩa trang…






Quy định này thông thoáng hơn rất nhiều so với quy định cũ là phải cư trú từ 1 năm trở lên, số lượng được mua chỉ 1 căn hộ.Vì thế, giới chuyên môn đánh giá sau với quyết định này thị trường bất động sản sẽ có thêm dòng tiền “khủng” đổ vào thị trường, kích cầu mảng bất động sản cao cấp.






3. Vốn FDI đổ vào bất động sản tăng gấp 3 lần






Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2014 cả nước thu hút 35 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Như vậy, số vốn FDI vào BĐS năm 2014 tăng gần gấp 3 lần so với năm 2013 (cả cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD với 20 dự án). BĐS là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút FDI chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến.













Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài






Điều này cho thấy, mối quan tâm đến bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm trở lại. Trong đó, nổi bật là Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore,…Riêng Hà Quốc hiện có tới 81 dự án tại Việt Nam với tổng số vốn đăng ký xấp xỉ 7 tỷ USD.






4. M&A bất động sản sôi động






Năm 2014 được đánh giá là năm hoạt động M&A bất động sản sôi động nhất từ trước đến nay. Hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công.






Trong đó, nổi bật là những tập đoàn, công ty lớn đều thâu tóm thành công nhiều dự án như Novaland, Vingroup, FLC Group, Him Lam,…Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn nước ngoài cũng không ngoài cuộc như Daibiru và Creed Group của Nhật, Berli Jucker của Thái Lan.






Một số thương vụ điển hình trong năm 2014


















5. Bán lẻ Việt Nam sôi động đổi chủ






Thị trường bán lẻ Việt Nam được đánh giá sôi động bậc nhất Châu Á Thài Bình Dương, trong đó Hà Nội là một trong 3 thành phố có thị trường bán lẻ sôi động nhất, và đứng thứ 13 thế giới (theo báo cáo mức độ sôi động thị trường bán lẻ châu Á –Thái Bình Dương 2014 của CBRE).










Trong năm 2014, các hãng bán lẻ, các tập đoàn lớn trong và ngoài nước liên tục mua lại hệ thống bán lẻ tại Việt Nam. Có thể điểm qua như Berli Jecker (BJC) Thái Lan đã mua hệ thống bán lẻ Family Mart và đổi B’smart; Metro Việt Nam về tay Berli Jucker (Thái Lan); Vingroup mua lại hệ thống Ocean Retail đổi thành hệ thống Vinmark;…






6. Bộ Xây dựng hủy cách tính diện tích chung cư theo tim tường






Cách tính diện tích căn hộ trong những năm qua có nhiều tranh luận, tranh cãi, khiếu nại.Vì thế, ngày 20/2/2014 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định thống nhất một cách tính diện tích căn hộ là theo thông thủy.






Diện tích này được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Quy định có hiệu lực từ 8/4/2014.






7. Lần đầu tiên quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai






Chủ đầu tư huy động vốn ứng trước của khách hàng phải có ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng nếu khách hàng muốn rút vốn khi dự án chậm tiến độ thì ngân hàng phải trả thay.






Đây là quy định mới nhằm hạn chế bất cấp và khiếu kiện rất nhiều liên quan đến các dự án BĐS thực hiện không đúng tiến độ, không bàn giao nhà đúng hạn cho người mua.






8. Mở rộng đối tượng gói 30.000 tỷ






Năm 2014, đã có nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến gói tín dụng 30.000 tỷ, điều này được quy định chi tiết ở Nghị định 61, Thông tư 32 của NHNN, Thông tư 17 của Bộ Xây dựng. Trong đó, điểm đáng chú ý là lãi suất cho vay được hạ xuống từ 6% còn 5%, thời hạn vay nâng từ 10 năm lên 15 năm.






Ngoài ra, đối tượng vay cũng được mở rộng đến các hộ gia đình vay để sửa chữa, xây mới nhà cửa. Bên cạnh đó, quy định mới cũng không bắt buộc người mua nhà phải mua nhà có diện tích tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 mà chỉ cần là đối tượng được vay và có hợp đồng mua bán trị giá dưới 1,05 tỷ đồng.






Việc mở rộng gói đối tượng gói 30.000 tỷ sẽ thúc đẩy nguồn cầu vào phân khúc bất động sản giá rẻ.






9. Tiếp tục được chia nhỏ diện tích căn hộ đến hết 2015






Các dự án BĐS sẽ tiếp tục được chuyển đổi công năng từ nhà thương mại sang nhà xã hội hoặc dự án công cộng. Doanh nghiệp tiếp tục được điều chỉnh lại diện tích các căn hộ trong dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường.
Đây là giải pháp ảnh hưởng tới cơ cấu nguồn cung cho thị trường nhằm đáp ứng đúng nhu cầu, kích thích thị trường, tăng thanh khoản.

10. Khung giá đất tăng gấp đôi



Năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định về khung giá đất. Theo đó, mức giá tối đa đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ.



Việc tăng khung giá đất có lợi cho người dân, và dự báo sẽ có tác động tới hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng ở các dự án. Điều đó có nghĩa, chi phí đầu vào ở các dự án sẽ tăng lên.

Đó là những dấu ấn nổi bật đối với toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2014. Qua đó, đánh dấu một năm với nhiều diễn biến tích cực sau nhiều năm thị trường rơi vào khủng hoảng, suy thoái. Năm 2014 bất động sản được các chuyên gia đánh giá là đã thoát “đáy” và đang tích lũy để bước vào chu kỳ mới.